{"id":2340,"date":"2023-07-30T15:12:49","date_gmt":"2023-07-30T18:12:49","guid":{"rendered":"https:\/\/observatoriohabitat.net\/?p=2340"},"modified":"2026-02-25T15:59:45","modified_gmt":"2026-02-25T18:59:45","slug":"eje-ambiente-y-uso-de-los-bienes-comunes-copy","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/observatoriohabitat.net\/?p=2340","title":{"rendered":"Radiograf\u00eda de la habilitaci\u00f3n de urbanizaciones de diciembre de 2022"},"content":{"rendered":"\t\t
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Radiografia de la habilitacion de urbanizaciones de diciembre de 2022\n<\/h1>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Eje crecimiento urbano, transformaci\u00f3n del espacio rural y movilidad<\/h5>\n

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Informe sobre urbanizaciones irregulares en La Plata (parte 2, cambios sancionados en diciembre de 2022)<\/h4>\n

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Sobre el enfoque del eje<\/h5>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Las formas en que se manifiesta el crecimiento urbano de la ciudad de La Plata resultan desde hace ya varios a\u00f1os insustentables. Entendemos por crecimiento no solo la ampliaci\u00f3n de la superficie urbanizada a expensas del \u00e1rea rural, sino tambi\u00e9n el crecimiento en altura, la paulatina ocupaci\u00f3n de los grandes espacios vacantes intersticiales dentro del \u00e1rea urbanizada en los intersticios, y la condici\u00f3n en que se usa el resto de los inmuebles que componen el parque habitacional.<\/p>\n

Desde el Cedyt venimos impulsando la necesidad de un cambio decidido en el modelo de desarrollo que atienda decididamente a los impactos sociales, ambientales y econ\u00f3micos del patr\u00f3n de crecimiento actual. Los trabajos que iremos publicando en el Observatorio mostrar\u00e1n estudios y propuestas tendientes al cambio que propugnamos. Una de las tesis que sostenemos es que:<\/p>\n

a) La Plata no necesita seguir aumentando el stock de nuevos lotes urbanos a la velocidad con que lo viene haciendo
b) S\u00ed necesita concentrarse en impulsar urbanizaciones sociales para dar cabida a las demandas de los sectores postergados, cosa que hoy no ocurre, dando lugar al fen\u00f3meno de las invasiones masivas.<\/p>\n

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Contenidos de este informe<\/h5>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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El presente informe apunta a mostrar ejemplos del tipo de pol\u00edticas municipales de la gesti\u00f3nc Garro que promueven una urbanizaci\u00f3n por \u201cmanchas\u201d, lote a lote, fuera de toda planificaci\u00f3n razonable y muy orientada a satisfacer la rentabilidad r\u00e1pida de un conjunto acotado de actores inmobiliarios. Para ello analizamos la situaci\u00f3n de las tres ordenanzas que a fines de 2022 volvieron a ampliar las \u00e1reas urbanizables con esta misma l\u00f3gica. Este tipo de ordenanzas fueron objetadas por defectos sustanciales en el cumplimiento de la Ley por parte de la Provincia de Buenos Aires.<\/p>\n

Por cierto lo que se muestran son solo casos irregulares amparados en las citadas ordenanzas no convalidadas. La problem\u00e1tica de la expansi\u00f3n de iniciativas inmobiliarias de nueva urbanizaci\u00f3n sin permisos es sin dudas m\u00e1s amplia.<\/p>\n

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Principales cambios en el norte (Expte. 73.969) Sancionados como ordenanzas 12.384. 12.385 Y 12.386\n<\/h5>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Como se realiza sistem\u00e1tica todos los a\u00f1os, se siguen rezonificando predios individuales fuera de todo plan integral. En este caso son (Ver gr\u00e1fico 1):<\/p>\n

    \n
  1. Predio que pasa de zona de Reserva Urbana (es decir ya hab\u00eda una previsi\u00f3n de futura urbanizaci\u00f3n) a residencial 6 de baja densidad (80 hab\/ha sobre calle 141 hacia el norte, de 25 ha.

    <\/li>\n
  2. Una franja sobre calle 141 hacia el sur, de Rural Intensivo a Residencial extraurbano (m\u00e1s baja densidad a\u00fan, t\u00edpica para countries), de 45 hect\u00e1reas. Dos parcelas que suman 6 ha. que pasan de Reserva Urbana a residencial extraurbano, (Las Huertas, Barrios Urbanos), una de las cuales ya est\u00e1 de hecho habilitada y con construcciones.

    <\/li>\n
  3. Otro importante macizo que pasa de Reserva Urbana a Residencial Mixto de 47 hect\u00e1reas, parte de las cuales ya est\u00e1 siendo ocupada con una urbanizaci\u00f3n. En este caso, como en el anterior, hay que considerar la gravedad de que se siga admitiendo la realizaci\u00f3n de obras en urbanizaciones que luego se \u201cregularizan\u201d con cambios de norma.

    <\/li>\n
  4. Un macizo que pasa de Reserva Urbana a Residencial 6 de unas 34 ha de las cuales hay unas 16 libres.

    <\/li>\n
  5. Un macizo de 32 ha que pasa de Industrial Mixto a Residencial Mixto.<\/li>\n<\/ol>\n

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    Temas para considerar en el an\u00e1lisis de los cambios en el norte<\/h5>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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    Ocupaci\u00f3n de suelo altamente productivo para el que exactamente hace dos a\u00f1os se introdujo una medida de protecci\u00f3n (Caso 2).<\/strong> La Ordenanza 12.044 sancionada en diciembre de 2020 se estableci\u00f3 una protecci\u00f3n de suelos Clase 1 (los m\u00e1s productivos, en rosado en el gr\u00e1fico que sigue), que ac\u00e1 se vulnera completamente.<\/p>\n

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    Mantenimiento de la pr\u00e1ctica de permitir las materializaciones y luego regularizar (Casos 2 y 3)<\/h5>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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    Temas para considerar en el an\u00e1lisis de los cambios en el norte<\/h5>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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    Como se ve en el Gr\u00e1fico anterior, se pretende establecer un eje de conexi\u00f3n norte \u2013 sur, que en el sector Norte est\u00e1 constituido por 141. Estamos de acuerdo con la necesidad de ese corredor; desde el Cedyt planteamos su continuaci\u00f3n por el par 149 \u2013 155. Sin embargo, no hay una sola definici\u00f3n en el expediente 73.969 para conformar una estructura vial acorde con ese modelo. Supondr\u00eda prever el ensanche a al menos cuatro manos, colectoras y otros arreglos, que suponen restricciones al dominio en los predios que se rezonifican y en todo el resto de la traza. Esta es la diferencia entre un urbanismo que piensa integralmente el territorio y uno que solo otorga beneficios puntuales por predio.<\/p>\n

    Otras definiciones importantes que podr\u00edan establecerse con una mirada territorial integral, refieren a la posibilidad de prever mayor densidad en algunos sectores del corredor, cuesti\u00f3n necesaria para disminuir la extensi\u00f3n horizontal y generar opciones para el mercado (sobre todo en ese sector de la ciudad) distintas a las del casco. Una previsi\u00f3n de sectores de mayor densidad deber\u00edan acompa\u00f1arse con previsiones para sistemas cloacales de mediana escala, que podr\u00edan discutirse con ABSA.<\/strong><\/p>\n

    Los c\u00e1lculos de plusval\u00eda que constan en el expediente son sencillamente intentendibles.<\/strong><\/p>\n

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    Modificaci\u00f3n de la ordenanza de generaci\u00f3n de suelo urbano (73.712)\n<\/h5>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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    En el art\u00edculo 1 se ampl\u00eda la factibilidad de aprobar emprendimientos en suelo rural cuando agrega que es admisible cuando es adyacente no solo a zona consolidada sino tambi\u00e9n a zona SEMI CONSOLIDADA, flexibilizando las condiciones. Se quita la menci\u00f3n a que esa extensi\u00f3n no debe superar las 4 ha, o bien que, si las supera, deber\u00e1 mediar estudio particularizado. Se mantiene una cl\u00e1usula que habilita a otorgar factibilidad en cualquier caso por parte de la Secretar\u00eda sin aclarar qu\u00e9 circunstancias distintas podr\u00edan habilitar esa v\u00eda.<\/p>\n

    No se explicitan par\u00e1metros para la \u201cprovisi\u00f3n progresiva de servicios\u201d de la Ley No se entiende c\u00f3mo es la compensaci\u00f3n. Habla de 1\/5 para la gente anotada en el registro, que puede ser sustituida por inversiones, y 4\/5 para Venta Social. Cuando regula la \u201cventa social\u201d (un 25% abajo del precio de mercado) no se entiende si es para esa parte de la compensaci\u00f3n o para todo.<\/p>\n

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    Temas para considerar en la ordenanza de generaci\u00f3n de suelo urbano<\/h5>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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    Dar rienda suelta al loteo comercial para poder captar una renta menor destinada a fines sociales, no resolver\u00e1 el problema de los m\u00e1s pobres.<\/strong> La ordenanza tiene un fin positivo.<\/p>\n

    Pero consideramos que al amparo de la Ley de H\u00e1bitat se corre el riesgo de sobredimensionar el mercado comercial de fraccionamiento con la excusa de \u201cmorder\u201d parte de la renta con fines sociales.<\/strong> Sostenemos que no es de ese modo que se resolver\u00e1n los graves problemas de acceso al suelo de la poblaci\u00f3n m\u00e1s vulnerable y s\u00ed se profundizar\u00e1n los desequilibrios en el modelo territorial.<\/strong><\/p>\n

    Solo se lo har\u00e1 con un plan deliberado y estructurado desde el estado con altos niveles de subsidio, y apoyo a la construcci\u00f3n de vivienda. En realidad se est\u00e1 tergiversando el sentido de la ley de h\u00e1bitat que prev\u00e9 facilitaciones a los fraccionamientos si son gestionados por organizaciones sociales, aunque es cierto que Provincia les da curso.<\/p>\n

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    Principales cambios en el suroeste y el sur (Exptes. 73.713 y 73.714) sancionados como ordenanzas 12.377 y 12.378 respectivamente\n<\/h5>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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    6. Se habilita un predio de 54 hect\u00e1reas (Expte. 73.713) en base a un convenio urban\u00edstico enmarcado en la ordenanza de Generaci\u00f3n de Suelo Urbano, que a su vez se modifica por expediente 73.712.<\/p>\n

    7. Se regulariza una urbanizaci\u00f3n sobre 7 (Expte. 73.714).<\/p>\n

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    Temas para considerar en relaci\u00f3n con estos\nemprendimientos<\/h5>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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    Publicidad enga\u00f1osa que compromete indebidamente a la provincia.<\/strong> La publicidad del urbanizador, que a todas luces se dirige a un p\u00fablico que no es el protegido por la Ley de H\u00e1bitat, habla de un emprendimiento aprobado, que no lo es en ninguna de las instancias.<\/p>\n

    Nula consideraci\u00f3n del riesgo h\u00eddrico en una cuenca muy sensible.<\/strong> Lo m\u00e1s complicado en este caso es la alteraci\u00f3n de las condiciones de escurrimiento de la cuenca del Maldonado, \u00e1rea de alt\u00edsimo riesgo de inundaci\u00f3n. La prefactibilidad otorgada por la Autoridad del Agua, adem\u00e1s de que est\u00e1 vencida, exige para su vigencia un estudio y proyecto aprobado que deber\u00e1 contemplar toda la complejidad de esta cuenca en la que se verific\u00f3 la mayor cantidad de muertes en 2013 y tuvo un nuevo y grave episodio en 2018. El documento provisorio del ADA prev\u00e9 una restricci\u00f3n de 100 metros a cada lado del arroyo, cuando lo que refleja el plano difundido por el desarrollador no llega a los 30 metros.<\/strong><\/p>\n

    Adem\u00e1s en el Maldonado hay que considerar indefectiblemente la cuenca en su conjunto, y es posible que este predio pueda cumplir funciones de reservorio para resolver situaciones en el \u00e1rea urbanizada. Por todo ello, aqu\u00ed tambi\u00e9n no cabe la consideraci\u00f3n lote a lote.<\/strong><\/p>\n

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    Como venimos sosteniendo desde el CEDYT, las\nordenanzas deben ser consideradas como\nrepresentativas de una pol\u00edtica municipal que en nada\nrefleja un verdadero plan m\u00e1s all\u00e1 de las\ndeclamaciones. Porque:\n<\/h5>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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    1. Los expedientes de rezonificaci\u00f3n est\u00e1n conformados con una pat\u00e9tica pobreza de fundamentos y estudios. No podr\u00e1n ser girados a la Provincia sin prefactibilidades hidr\u00e1ulicas, de provisi\u00f3n de servicios, de calidad del recurso subterr\u00e1neo, de capacidad del sistema el\u00e9ctrico, etc., debidamente actualizadas. Constituye una falta de respeto al cuerpo.

      <\/li>\n
    2. La Direcci\u00f3n Provincial de Ordenamiento Urbano rechaz\u00f3 casi todas las modificaciones de a\u00f1os anteriores por carecer de un abordaje integral. En este caso no se modifica en nada el criterio.

      <\/li>\n
    3. Se trata b\u00e1sicamente de una especie de reparto de beneficios puntuales en piezas atractivas de la ciudad, en nada se parece a operaciones dentro de un plan como se declama.

      <\/li>\n
    4. En absoluto contribuye como sostiene el Intendente y sus funcionarios a una \u201cciudad multic\u00e9ntrica\u201d. Todas las habilitaciones son para nuevos loteos en baja densidad. La multicentralidad se lograr\u00e1 solo si se plantean esquemas para distribuir algo de la enorme edificabilidad que solo va al centro, en las localidades. Por el contrario se seguir\u00e1 agravando el grave problema de la movilidad y la dependencia de los servicios del casco fundacional.

      <\/li>\n
    5. En absoluto contribuye como sostiene el Intendente a una ciudad inclusiva porque no arbitra verdaderas soluciones para los que menos tienen. No hay indicio en estos proyectos de que se est\u00e1 pensando en c\u00f3mo, d\u00f3nde y con qu\u00e9 recursos se facilita al menos suelo urbanizado para los m\u00e1s pobres con la escala necesaria para prevenir los asentamientos. Mucho menos para ayudar a integrar al 15% de familias que hoy est\u00e1n en p\u00e9simas condiciones en ellos. La respuesta solo vendr\u00e1 cuando se cumpla con la Ley de H\u00e1bitat y se creen las Zonas de Promoci\u00f3n del H\u00e1bitat Social, se penalice el suelo vacante en \u00e1reas consolidadas, y se destinen fondos para urbanizar 30 hect\u00e1reas por a\u00f1o con costo equivalente a un 5% del presupuesto (ac\u00e1 se habla de 140 lotes!), destinada a la poblaci\u00f3n con menores recursos.

      <\/li>\n
    6. En absoluto resuelve el problema de los servicios, cuesti\u00f3n grav\u00edsima en la ciudad. Por el contrario mantiene el criterio de urbanizaci\u00f3n extensiva con baja densidad que no requiere cloacas. Es un esquema insustentable hoy por las condiciones de los acu\u00edferos y los cursos superficiales, y lo ser\u00e1 m\u00e1s a\u00fan ma\u00f1ana cuando haya que proveer redes, con costos que pagar\u00e1n todos los ciudadanos, como empieza a ocurrir ahora con la inversi\u00f3n que deber\u00e1 realizar Provincia para el agua. Esto solo se resuelve con un convenio marco de convergencia entre servicios y ordenamiento territorial donde una cosa acompa\u00f1e a la otra, y se establezca c\u00f3mo contribuyen los nuevos desarrollos en horizontal y vertical a financiar las obras necesarias, en un momento en que el estado provincial est\u00e1 iniciando inversiones por m\u00e1s de 140 millones de d\u00f3lares para mejorar el servicio de agua y planea otros 180 millones adicionales para expansi\u00f3n, adem\u00e1s de 270 para el sistema cloacal.

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    7. Tampoco contribuye a una ciudad que se desarrolla econ\u00f3micamente. No entra dentro de las preocupaciones del supuesto plan nada que tenga que ver con los espacios industriales, o la organizaci\u00f3n de la log\u00edstica y servicios apuntando al virtual relanzamiento del puerto, por ejemplo. El tramo de corredor de servicios en la Ruta 36, surge sin ning\u00fan estudio ni fundamentaci\u00f3n de c\u00f3mo se plantea el conjunto de los flujos de cargas en el distrito. La dimensi\u00f3n de la ciudad como hecho productivo se abordar\u00e1 cuando se ponga en marcha la agenda relacionada con el mejoramiento y la transformaci\u00f3n de la producci\u00f3n primaria, el desarrollo de nueva industria, y la organizaci\u00f3n integral de la log\u00edstica.

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    8. Un plan no es una mera zonificaci\u00f3n. Eso es la prehistoria del urbanismo. Un plan implica organizar recursos, tiempos, roles de los actores en el territorio, acuerdos interjurisdiccionales, y definiciones f\u00edsicas concretas a nivel de detalle sobre trama circulatoria p\u00fablica obligatoria, dotaci\u00f3n de infraestructura que debe ser de agua y cloacas, pol\u00edgonos de mayor densidad, centros barriales, equipamiento necesario, distribuci\u00f3n de obligaciones para los privados, cronogramas de ocupaci\u00f3n del suelo y muchos etc. m\u00e1s. La ley exige planes de ordenamiento y planes particularizados con todos los detalles que surgen de los arts. 80 y 81 del DL 8912\/77. Todo el suelo que se pretende rezonificar deber\u00eda quedar \u201csujeto a plan particularizado\u201d.
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    9. La urbanizaci\u00f3n extensiva como \u00fanica pol\u00edtica visible tampoco contempla la evoluci\u00f3n demogr\u00e1fica real y debe ser limitada. Los gr\u00e1ficos que se insertan en los expedientes sobre evoluci\u00f3n de la poblaci\u00f3n son adem\u00e1s err\u00f3neos porque proyectan un crecimiento lineal, cuando es decreciente. Pero m\u00e1s aun, el 60% de los hogares que se generar\u00e1n en los pr\u00f3ximos a\u00f1os ser\u00e1n de una o dos personas. Los loteos o barrios cerrados destinados a la familia tipo no proporcionan respuesta para ese p\u00fablico Hace falta articular otras respuestas que pasan por los peque\u00f1os conjuntos residenciales en las localidades, m\u00e1s econ\u00f3micos que en el casco, el incentivo al alquiler con parte de la plusval\u00eda, la rehabilitaci\u00f3n de viviendas deterioradas en el centro y tantas otras cuestiones que merecen una discusi\u00f3n m\u00e1s profunda. La multiplicaci\u00f3n del loteo comercial de baja densidad debe ser frenada bajo todo punto de vista, puesto que en la escala que se insin\u00faa, no responde a una necesidad real, solo a la obtenci\u00f3n de grandes rentas.

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    10. El centro no puede estar fuera de las propuestas. Tambi\u00e9n debe discutirse la densidad. Los 200.000 m2 de inversi\u00f3n en el centro y solo all\u00ed no pueden quedar afuera de ninguna consideraci\u00f3n desde el vamos sobre c\u00f3mo se desarrolla la ciudad. Y en las localidades, desde el Cedyt sostenemos que es imprescindible organizar como una estrategia integral el desarrollo de todos los espacios asociados a un \u201ccorredor\u201d o cintur\u00f3n del aglomerado platense que una norte, oeste y sur. Ello incluye proyectar el destino de cada uno de los espacios vacantes bajo los criterios de plan que pide la ley, es decir previendo el conjunto de las operaciones que integrar\u00edan la estrategia.

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    11. Se requiere armar operatorias novedosas que incentiven a los inversores a volver a mirar la ciudad construida y aprovechar el enorme stock de viviendas desaprovechadas que pueden transformarse, subdividirse en dos o tres y volcarse al mercado de alquileres.

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    12. Hay que premiar a los que invierten en ladrillos y no a los meros fraccionadores de suelo que tienden a maximizar la renta con la m\u00ednima inversi\u00f3n. Puede establecerse un di\u00e1logo constructivo en esta l\u00ednea con los verdaderos \u201cdesarrolladores\u201d de la ciudad.
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      Radiografia de la habilitacion de urbanizaciones de diciembre de 2022 Eje crecimiento urbano, transformaci\u00f3n del espacio rural y movilidad Informe sobre urbanizaciones irregulares en La Plata (parte 2, cambios sancionados en diciembre de 2022) Sobre el enfoque del eje Las formas en que se manifiesta el crecimiento urbano de la ciudad de La Plata resultan […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":2407,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[36,38,37],"class_list":["post-2340","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-publicaciones","tag-crecimiento-urbano","tag-movilidad","tag-transformacion-del-espacio-rural"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/observatoriohabitat.net\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/2340","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/observatoriohabitat.net\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/observatoriohabitat.net\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/observatoriohabitat.net\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/observatoriohabitat.net\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=2340"}],"version-history":[{"count":9,"href":"https:\/\/observatoriohabitat.net\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/2340\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":2392,"href":"https:\/\/observatoriohabitat.net\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/2340\/revisions\/2392"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/observatoriohabitat.net\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/media\/2407"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/observatoriohabitat.net\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=2340"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/observatoriohabitat.net\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=2340"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/observatoriohabitat.net\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=2340"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}